Contrato de aluguel por temporada: o guia do proprietário do litoral

Se você tem um imóvel no litoral e quer alugá-lo por poucos dias ou semanas na alta temporada, o contrato de aluguel por temporada é o instrumento certo para se proteger. Ele é regido pelos arts. 48 a 50 da Lei nº 8.245/91, a Lei do Inquilinato, e serve para a locação residencial de curta duração, contratada por prazo não superior a noventa dias. Um documento bem escrito define quem entra, por quanto tempo, quanto paga, quais são as regras da casa e o que acontece se algo der errado, e é isso que separa uma temporada tranquila de um prejuízo.

Para o proprietário de Caraguatatuba e do Litoral Norte, esse cuidado importa ainda mais, porque a rotatividade é alta e o imóvel costuma ficar vazio entre uma locação e outra. Este guia explica o que a lei considera aluguel por temporada, quais cláusulas não podem faltar, quanto se pode exigir de caução, se dá para receber o valor todo adiantado e o que fazer quando o hóspede não desocupa no fim do prazo.

O que a lei considera aluguel por temporada?

A definição está no art. 48 da Lei nº 8.245/91: é a locação destinada à residência temporária do locatário, seja para lazer, curso, tratamento de saúde, obras no imóvel próprio ou outro motivo ligado a um tempo determinado, contratada por prazo não superior a noventa dias. O imóvel pode estar mobiliado ou não.

Dois pontos merecem destaque. O primeiro é o prazo de até noventa dias. Se a locação for ajustada por período maior, deixa de ser temporada e passa a seguir as regras da locação residencial comum, com prazo mínimo e proteções diferentes ao inquilino. O segundo é a finalidade: temporada é uso residencial por curto período, ainda que para lazer, e não se confunde com a hospedagem de hotel nem com a exploração comercial contínua do imóvel.

Quando o imóvel é alugado mobiliado, o próprio art. 48 exige que o contrato descreva os móveis e utensílios que o guarnecem, com o estado em que se encontram. Esse inventário, muitas vezes ignorado, é a peça central para cobrar um dano depois. Sem ele, sobra a palavra de um contra a do outro.

Quais cláusulas não podem faltar no contrato?

A lei dá a moldura, mas quem preenche o conteúdo é o contrato. Um instrumento de temporada bem feito para o litoral costuma trazer:

• Qualificação completa do locador e do locatário, com documentos;
• Descrição do imóvel e, se mobiliado, o inventário exigido pelo art. 48, de preferência com fotos datadas;
• Prazo exato, com data e hora de entrada e de saída;
• Valor total, forma e datas de pagamento, e o que está incluído, como água, luz, gás, internet e taxa de limpeza;
• Número máximo de ocupantes e a proibição de exceder esse limite;
• Regras de uso, como horários de silêncio, festas, animais, área comum, piscina e churrasqueira;
• Garantia escolhida e as condições de devolução;
• Responsabilidade por danos ao imóvel e aos móveis;
• Condições de cancelamento e a política de devolução de valores;
• Foro para resolver eventual disputa.

Cláusulas genéricas, daquelas que caberiam em qualquer contrato, são a maior fonte de conflito, porque cada lado lê o texto do seu jeito quando o problema aparece. Detalhar o que foi combinado é o que evita a discussão depois. O escritório reúne essa orientação na página de contrato de aluguel por temporada em Caraguatatuba, voltada a quem vai alugar, revisar ou cobrar um contrato na região.

Quanto posso exigir de caução e de garantia?

A Lei do Inquilinato admite quatro modalidades de garantia, listadas no art. 37: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Na temporada, a mais usada é a caução, por ser simples e rápida.

Garantia	Como funciona	Limite legal
Caução em dinheiro	Valor depositado como reserva para danos e encargos	Até três meses de aluguel, conforme o art. 38
Caução em bens	Bens móveis ou imóveis dados em garantia	Segue as regras do bem ofertado
Fiança	Um fiador responde pelas obrigações do locatário	Depende da aceitação do fiador
Seguro de fiança locatícia	Seguradora garante o cumprimento do contrato	Conforme a apólice contratada

A caução pode recair sobre bens móveis ou imóveis, mas em dinheiro ela tem um teto: nos termos do art. 38 da mesma lei, não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel. A cláusula que exija mais do que isso é nula naquilo que ultrapassa o limite. A lei ainda determina que a caução em dinheiro seja depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertendo em favor do locatário ao final, embora na prática da temporada, de poucos dias, esse ponto costume ser ajustado entre as partes.

Há um cuidado que evita até problema criminal: a lei proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. O parágrafo único do art. 37 comina nulidade a essa cumulação, e o art. 43 vai além, tratando como contravenção penal a conduta de exigir, por exemplo, caução e fiador ao mesmo tempo. Então escolha uma única garantia, sem empilhar.

Posso receber o aluguel todo adiantado?

Sim, e essa é uma das vantagens da temporada para o proprietário. O art. 49 da Lei nº 8.245/91 permite que o locador receba de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e ainda exija uma das garantias do art. 37 para as demais obrigações do contrato. Você pode, portanto, receber o valor integral da estadia antes da entrada e, além do pagamento, guardar uma caução para cobrir danos e contas.

Essa combinação de pagamento antecipado com caução é o desenho mais seguro para a alta temporada. O pagamento adiantado reduz o risco de calote, e a caução responde por avarias, consumo e limpeza fora do padrão. Registre tudo por escrito, guarde os comprovantes de pagamento e devolva a caução no prazo combinado quando não houver dano, para não transformar a garantia em fonte de uma nova briga.

E se o hóspede não sair no fim do prazo?

Aqui está o ponto que mais preocupa o proprietário, e a lei tem uma resposta específica. Pelo art. 50 da Lei nº 8.245/91, se, terminado o prazo ajustado, o locatário continuar no imóvel por mais de trinta dias sem que o locador se manifeste contra, presume-se prorrogada a locação por tempo indeterminado. A partir daí ela deixa de ser temporada, perde a possibilidade de cobrança antecipada e passa a seguir as regras da locação comum, o que torna a retomada do imóvel mais trabalhosa.

A defesa do proprietário é agir dentro desses trinta dias. Se o hóspede não desocupa na data, manifeste oposição por escrito, de forma que fique registrada, por exemplo por mensagem com confirmação de leitura ou por notificação. Em Caraguatatuba, essa notificação pode ser formalizada pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos, o que dá data certa e prova do que foi comunicado. Persistindo a recusa, o caminho é a ação de despejo, que na temporada tem procedimento próprio previsto na Lei do Inquilinato.

Aluguel por temporada e plataformas de hospedagem: o que muda?

Muitos proprietários do litoral anunciam em plataformas digitais de hospedagem. Vale entender que nem todo anúncio se enquadra na locação por temporada da Lei do Inquilinato. Quando o imóvel é ofertado de forma fracionada, para pessoas estranhas entre si, em estadias muito curtas e sucessivas, os tribunais têm tratado a atividade como hospedagem atípica, mais próxima de um serviço do que de uma locação residencial.

Essa distinção tem consequência prática em prédios e condomínios. Em maio de 2026, ao julgar o Recurso Especial nº 2.121.055, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou que oferecer unidade residencial para estadias curtas por plataformas depende de autorização do condomínio, por entender que a convenção com destinação residencial não comporta, por si só, esse uso. Antes de anunciar um imóvel em condomínio, então, vale conferir a convenção e as atas das assembleias. Já a locação por temporada tradicional, de uma casa isolada ou em condomínio com regras compatíveis, segue amparada pelos arts. 48 a 50 da Lei do Inquilinato.

Como o contrato protege o proprietário em Caraguatatuba?

No Litoral Norte, a temporada se concentra no verão, nos feriados prolongados e na alta estação, quando a procura sobe e a pressa para fechar negócio aumenta o risco de combinar tudo apenas por aplicativo de mensagens. Um contrato assinado, ainda que enviado e devolvido de forma digital, organiza a relação e serve de prova.

Havendo conflito, a competência para discutir a locação de um imóvel situado em Caraguatatuba é, em regra, da comarca de Caraguatatuba, no Fórum da cidade, salvo foro de eleição válido previsto no contrato. Guardar o inventário dos móveis, as fotos de entrada e de saída, os comprovantes de pagamento e as mensagens trocadas é o que sustenta uma cobrança por dano ou uma ação de despejo. Se o hóspede sai devendo consumo ou taxas, a lógica de cobrança é a mesma de quando você empresta dinheiro e precisa cobrar; e para entender por que cláusulas detalhadas evitam disputa, vale ler o que não pode faltar em um contrato de prestação de serviços. Para quem repete a locação a cada temporada, compensa manter um modelo revisado, ajustado ao imóvel e às regras do condomínio, em vez de copiar textos genéricos da internet.

O que guardar deste artigo?

O aluguel por temporada é a locação residencial de até noventa dias, regida pelos arts. 48 a 50 da Lei nº 8.245/91. Descreva o imóvel e os móveis, fixe prazo, valor e regras de uso, e escolha uma única garantia, sem cumular. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel, conforme o art. 38, e você pode receber o valor da estadia antecipadamente, na forma do art. 49. Se o hóspede ficar além do prazo, manifeste oposição dentro de trinta dias para não prorrogar a locação por tempo indeterminado, como prevê o art. 50. Ao anunciar em plataformas de hospedagem, confira antes as regras do condomínio. Em Caraguatatuba, um contrato claro e os registros da temporada protegem o proprietário, e as disputas correm na própria comarca.