Advogada de direito imobiliário em Caraguatatuba

O contrato de gaveta gera direitos entre as partes, mas não transfere a propriedade, que só ocorre com o registro do título na matrícula do imóvel, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. Na prática, perante o cartório e terceiros, o bem continua no nome do antigo dono, e isso traz riscos reais: penhora por dívidas do vendedor, venda do mesmo imóvel a outra pessoa e complicações no inventário de qualquer das partes. Existem caminhos para regularizar, como a lavratura da escritura definitiva, a adjudicação compulsória quando o vendedor se recusa a assinar ou não é mais localizado, e a usucapião, conforme o tempo de posse e as circunstâncias. A escolha do caminho adequado depende da análise dos documentos e da cadeia de negociações do imóvel.

A usucapião é a forma de adquirir a propriedade pelo exercício da posse prolongada, mansa e pacífica, com requisitos de tempo e de comportamento que variam conforme a modalidade prevista no Código Civil, em geral entre cinco e quinze anos. Quem mora há muitos anos em um terreno sem escritura, ou comprou por contrato de gaveta e nunca conseguiu regularizar, frequentemente se encaixa em alguma das modalidades. Em muitos casos o procedimento pode ser feito diretamente em cartório, pela via extrajudicial prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos, o que costuma ser mais rápido do que o processo judicial. É um tema de grande procura na região e área de atuação destacada do escritório, com página própria e detalhada aqui no site.

Sim, é recomendável regularizar. A construção não averbada limita a venda e o financiamento do imóvel e pode gerar problemas no inventário, porque o registro não reflete o que existe de fato no terreno. A regularização costuma envolver duas frentes: a aprovação ou regularização da obra na prefeitura, com a emissão do habite-se ou de documento equivalente, e a averbação da construção na matrícula, no cartório de registro de imóveis, etapa que pode exigir certidões e o recolhimento de taxas. Vale a pena resolver antes de qualquer negociação: o imóvel regularizado tem mais valor de mercado, aceita financiamento bancário e reduz muito o risco de o negócio ser desfeito ou de surgirem disputas futuras entre herdeiros e compradores.

A legislação sobre o distrato imobiliário, em especial a Lei nº 13.786/2018, e o próprio contrato definem as consequências do atraso, que podem incluir multa em favor do comprador, indenização pelos prejuízos comprovados e, em determinados casos, a rescisão do contrato com devolução de valores pagos. Em geral os contratos preveem um prazo de tolerância de até cento e oitenta dias; ultrapassado esse período, o atraso passa a gerar responsabilidade da incorporadora. Cada situação pede a análise do contrato, do memorial de incorporação e das comunicações trocadas com a construtora, porque as cláusulas variam bastante de um empreendimento para outro e algumas delas podem ser questionadas judicialmente quando colocam o comprador em desvantagem exagerada.

Precisa. A locação por temporada tem regras próprias nos arts. 48 a 50 da Lei do Inquilinato, a Lei nº 8.245/91, que permitem, por exemplo, o recebimento antecipado do aluguel e a exigência de garantias. Um contrato bem feito define o valor e a forma de pagamento, a caução, o número máximo de ocupantes, as regras de uso do imóvel e do condomínio e a responsabilidade por danos, e com isso evita a maior parte dos conflitos entre proprietários e hóspedes. Para quem anuncia em plataformas digitais, o contrato escrito complementa os termos do site e dá mais segurança na hora de cobrar um prejuízo ou reter a caução. É uma demanda típica do litoral e uma das mais frequentes no escritório.

Sim. O escritório atende Caraguatatuba e também demandas de São Sebastião, Ubatuba e Ilhabela, de forma presencial na sede do Centro de Caraguatatuba ou online, por videochamada e canais digitais. Boa parte das providências imobiliárias, como a análise de matrícula e certidões, a elaboração e revisão de contratos e o acompanhamento de procedimentos em cartório, pode ser conduzida a distância, com o envio dos documentos em formato digital. Quando o caso exige providência presencial em cartório, na prefeitura ou no próprio imóvel, o deslocamento pela região é combinado com o cliente. Para quem está em outra cidade do Brasil, o atendimento online segue o mesmo padrão de atenção e organização do atendimento presencial.