Comprar imóvel em Caraguatatuba com segurança: da matrícula à escritura

Comprar imóvel em Caraguatatuba com segurança depende de uma regra simples e muitas vezes esquecida: quem manda é a matrícula, não o anúncio nem a conversa com o vendedor. Antes de qualquer sinal ou entrada, o comprador precisa obter a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis, ler o que está averbado nela, levantar as certidões do imóvel e dos vendedores e verificar dívidas que acompanham o bem, como IPTU e condomínio. Só depois vem o contrato, a escritura e o registro. Essa ordem protege o dinheiro e evita a maior parte dos problemas que aparecem tarde demais.

Vale ter clareza sobre um ponto que confunde muita gente: assinar contrato e pagar o preço não torna ninguém dono. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis, e, enquanto esse registro não acontece, o vendedor continua sendo considerado o dono para todos os efeitos. No litoral, onde é comum comprar apenas com contrato de gaveta e deixar a regularização para depois, entender isso desde o começo faz toda a diferença.

O que é a due diligence imobiliária e por que ela vem antes do dinheiro?

Due diligence é o nome dado à investigação que antecede a compra: reunir e conferir a documentação do imóvel e das pessoas envolvidas para conhecer riscos antes de assumir compromisso. A lógica é preventiva. Depois de pagar, desfazer um negócio problemático custa tempo, dinheiro e, às vezes, o próprio imóvel. Antes de pagar, uma leitura cuidadosa dos documentos revela quase tudo o que importa.

Essa análise responde a perguntas objetivas. O vendedor é mesmo o dono? O imóvel existe juridicamente como está sendo vendido, com matrícula individualizada e construção averbada? Há penhora, hipoteca ou outra restrição registrada? Existem dívidas que passam para o comprador? Os vendedores respondem a processos que possam atingir o negócio? Nenhuma dessas respostas aparece na fachada do imóvel nem na palavra de quem vende. Todas estão em documentos que podem ser obtidos antes da assinatura.

Como ler a matrícula atualizada do imóvel?

A matrícula é a certidão de identidade do imóvel. Cada imóvel tem uma, aberta no cartório de registro de imóveis da circunscrição em que ele se localiza, e nela ficam registrados, em ordem, todos os fatos relevantes da vida do bem. Em Caraguatatuba e nas demais cidades do Litoral Norte, é no cartório de registro de imóveis competente que se pede a segunda via atualizada, e o ideal é trabalhar com uma matrícula emitida há poucos dias, não com uma cópia guardada de anos atrás.

Ao ler a matrícula, confira alguns pontos centrais:

• Quem é o proprietário atual. O último registro de compra e venda indica o dono. O nome do vendedor precisa coincidir com quem consta ali.
• A descrição do imóvel. Metragem, confrontações e a existência de construção averbada. Uma casa que não aparece na matrícula é construção não averbada, situação que limita venda e financiamento.
• Ônus e gravames. Hipoteca, alienação fiduciária a favor de um banco, penhora, indisponibilidade ou usufruto. Cada averbação dessas tem efeito sobre o negócio.
• A cadeia de transmissões. De quem o vendedor comprou, quando e como. Uma sequência de transferências mal resolvidas é sinal de alerta.

Aqui entra uma regra que fortaleceu muito a segurança de quem compra. Pela chamada concentração dos atos na matrícula, prevista no art. 54 da Lei nº 13.097/2015, o que não estiver registrado ou averbado na matrícula não pode, em regra, ser oposto ao comprador de boa-fé. Na prática, a matrícula atualizada concentra a informação que interessa. Ainda assim, como se verá adiante, algumas dívidas e situações pedem verificação complementar.

Quais certidões pedir do vendedor e do imóvel antes de comprar?

A matrícula mostra a situação registral, mas não esgota a investigação. Duas frentes de certidões completam o quadro: as do imóvel e as das pessoas que vendem.

Do lado do imóvel, além da matrícula atualizada, costuma-se pedir a certidão negativa de débitos de IPTU e taxas, emitida pela Prefeitura de Caraguatatuba, e a declaração de quitação das cotas de condomínio, quando o imóvel integra um condomínio ou loteamento fechado. Esses documentos revelam dívidas que, como se verá, acompanham o bem.

Do lado dos vendedores, a preocupação é diferente: descobrir se existem processos capazes de contaminar a venda. Vender um imóvel para escapar de credores pode configurar fraude, e um negócio assim corre o risco de ser desfeito na Justiça mesmo depois de registrado. Por isso, costuma-se levantar certidões dos distribuidores cíveis e de execução fiscal, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho, além da certidão negativa de débitos trabalhistas, em nome de todos os proprietários que assinam a venda. Quando o vendedor é pessoa casada, atenção redobrada: salvo no regime de separação absoluta, a venda de imóvel exige a autorização do outro cônjuge, na forma do art. 1.647 do Código Civil, e a falta dessa outorga pode invalidar o negócio.

Como saber se o imóvel tem dívidas que passam para o comprador?

Existe uma categoria de dívida que não é da pessoa, é do imóvel, e segue o bem para quem o comprar. São as chamadas obrigações propter rem. O exemplo mais comum é o IPTU. Nos termos do art. 130 do Código Tributário Nacional, os débitos de impostos que têm por fato gerador a propriedade do imóvel se transferem para o adquirente, salvo quando constar do título a prova da quitação. Em outras palavras: se você comprar um imóvel com IPTU atrasado, a Prefeitura pode cobrar de você, e não do antigo dono.

As cotas de condomínio em atraso funcionam de modo parecido. A jurisprudência consolidada trata a dívida condominial como obrigação que acompanha o imóvel, de forma que o novo proprietário pode ser cobrado por débitos anteriores à compra. Daí a importância da declaração de quitação assinada pelo síndico ou pela administradora antes de fechar o negócio.

A saída não é desistir do imóvel que tem pendências, e sim tratá-las no contrato. É possível descontar as dívidas do preço, condicionar o pagamento à quitação pelo vendedor ou reter parte do valor até a regularização. O que não se deve fazer é pagar o preço cheio e descobrir a dívida depois, quando a conta já virou sua.

Contrato de gaveta, promessa de compra e venda e escritura: qual a diferença?

Esses três documentos são frequentemente confundidos, e a confusão custa caro. O contrato de gaveta é um acordo particular que não vai ao cartório de registro de imóveis. Ele gera direitos e obrigações entre as partes, mas não transfere a propriedade, que continua no nome do antigo dono na matrícula. Enquanto o imóvel permanecer registrado em nome de outra pessoa, ele pode ser penhorado por dívidas dela, vendido novamente a um terceiro ou entrar no inventário dela, com todos os transtornos que isso acarreta. Quem já está nessa situação encontra caminhos de regularização no artigo sobre contrato de gaveta e como regularizar.

A promessa de compra e venda, ou compromisso, é o contrato que formaliza a intenção de comprar e vender, define preço, forma de pagamento e prazo para a escritura, e pode ser registrada na matrícula. Registrada, ela dá ao comprador uma proteção forte, o direito real de aquisição, que se opõe a terceiros e permite, se o vendedor se recusar a passar a escritura definitiva, buscar a adjudicação compulsória. Esse último caminho pode ser feito diretamente em cartório, na via extrajudicial prevista no art. 216-B da Lei de Registros Públicos, a Lei nº 6.015/73, ou pela via judicial, conforme o caso.

A escritura pública de compra e venda é o ato lavrado no tabelionato de notas que formaliza a transferência. Ela é exigida por lei para a maioria das compras: nos termos do art. 108 do Código Civil, a escritura pública é essencial para a validade dos negócios que transferem imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do país. Abaixo desse valor, e em algumas operações com financiamento bancário, admite-se instrumento particular. Mas atenção, e este é o passo final que muita gente esquece: a escritura, sozinha, ainda não transfere a propriedade. Ela precisa ser levada a registro na matrícula.

Como funcionam a escritura e o registro em Caraguatatuba?

O caminho seguro se fecha em três etapas encadeadas. Primeiro, a escritura pública é lavrada em um tabelionato de notas, que pode ser o de Caraguatatuba ou o de qualquer localidade, já que a livre escolha do tabelião é permitida. Segundo, paga-se o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI, tributo municipal cobrado pela Prefeitura de Caraguatatuba sobre a compra, calculado por um percentual sobre o valor do imóvel, considerada como base a referência do município, e recolhido antes do registro. Terceiro, a escritura e a guia do ITBI pago são levadas ao cartório de registro de imóveis da circunscrição do bem, onde o título é registrado na matrícula.

É esse registro que fecha o negócio. Como determina o art. 1.245 do Código Civil, é o registro do título, e não a escritura nem o pagamento, que transfere a propriedade. Deixar a escritura na gaveta sem registrar recria exatamente o problema do contrato de gaveta: o comprador pagou, tem o documento, mas não é o dono perante o cartório e perante terceiros. Por isso o registro é a última etapa e a mais importante, e não algo para adiar.

Quando o imóvel não tem matrícula individualizada, ou quando a posse é antiga e nunca foi regularizada, a compra tradicional pode não ser viável de imediato, e a solução passa por outros procedimentos. Em muitos casos da região, o caminho é a usucapião, inclusive na modalidade feita diretamente em cartório, tema tratado no artigo sobre usucapião em cartório.

Quais documentos reunir antes de fechar a compra?

Você não precisa reunir tudo sozinho para pedir orientação, mas conhecer a lista ajuda a organizar o negócio:

• Matrícula atualizada do imóvel, emitida há poucos dias;
• Certidão negativa de IPTU e de taxas municipais do imóvel;
• Declaração de quitação de condomínio, quando houver;
• Documentos pessoais de todos os vendedores e, se casados, do cônjuge;
• Certidões dos distribuidores cível, fiscal, federal e trabalhista em nome dos vendedores;
• Habite-se ou documento equivalente e comprovação da construção averbada;
• Contrato ou promessa de compra e venda com preço, prazos e responsabilidade por dívidas bem definidos.

Uma análise jurídica desses documentos antes da assinatura é o que separa a compra tranquila da compra que vira litígio. Quem prefere apoio nessa etapa encontra na página de orientação para comprar imóvel em Caraguatatuba as situações em que o escritório atua, da conferência da matrícula à lavratura da escritura e ao registro.

O que guardar deste artigo?

Comprar imóvel com segurança é uma sequência lógica, não um golpe de sorte. Comece pela matrícula atualizada e leia o que está averbado nela, porque o que não consta da matrícula, em regra, não prejudica o comprador de boa-fé, segundo o art. 54 da Lei nº 13.097/2015. Levante as certidões do imóvel e dos vendedores, e trate no contrato as dívidas que acompanham o bem, como o IPTU, que se transfere ao adquirente na forma do art. 130 do Código Tributário Nacional, e as cotas de condomínio. Formalize por escritura pública quando a lei exigir, conforme o art. 108 do Código Civil, e, acima de tudo, leve a escritura a registro, porque é o registro na matrícula que transfere a propriedade, nos termos do art. 1.245 do mesmo Código. Em Caraguatatuba e no Litoral Norte, com os cartórios da região e o recolhimento do ITBI municipal, esse caminho está ao alcance de quem organiza a documentação antes de assinar.